【干货】物业装修管理服务精细流程

菁修堂2019-05-19 06:33:14


家居装修应办理的手续

对此可以分为两种情况:

(1)房屋所有人、使用人进行家庭居室装饰装修,凡涉及拆改主体结构和明显加大荷载的,必须按照建设部《建筑装饰装修管理规定》第八条规定的程序办理,即:

①房屋所有人、使用人必须向房屋所在地的房地产行政主管部门提出申请,并由房屋安全鉴定单位对装饰装修方案的使用安全进行审定。

②房屋装饰装修申请人持批准书向建设行政主管部门办理报建手续,并领取施工许可证。

(2)进行简易装饰装修(如仅作面层涂料、贴墙纸、铺面砖等)的,应当到房屋产权单位或物业管理单位登记备案。


家居装饰装修的禁止性规定

家庭装饰装修,有四项禁止性规定:

(1)不得随意在承重墙上穿洞,拆除连接阳台门窗的墙体,扩大原门窗尺寸或者自建门窗;

(2)不得随意增加楼地面静荷载,在室内砌墙或者超负荷吊顶、安装大型灯具及吊扇;

(3)不得破坏或者拆改厨房、厕所的地面防水层,以及水、暖、电、煤气等配套设施;

(4)不得大量使用易燃装饰材料等。


业户装修要求

业户对所购物业进行装修都是在房屋原有基础上进行的,所以它和建造过程中的装修有所不同,必须贯彻以下要求:

(1)装修必须符合房屋设计时的工程技术规范与技术指标;

(2)施工时应顾及相邻业户的正常工作及生活,尽量减少对他们的影响;

(3)重视施工中的防水工作。


装修管理作业检查规定

(1)物业管理处经理每月不定期抽查两次装修管理情况;

(2)物业管理处经理对违章装修业户的处理情况,每天到现场复查一次,直至整改完毕;

(3)设备主管对装修中损坏房屋承重结构、公共设施、超量用电等违规行为应及时发现并予以阻止,并要求施工队限期修复损坏部位;

(4)对于在检查中发现的问题要书面通知相关人员整改,属于多次出现的问题,需分析原因并开具《纠正/预防措施实施通知单》加以完善。

物业装修监控要点

1、建筑物结构

各装修工程可以在其自身单元内进行非结构变更,但不得开凿、损坏任何承重墙、梁、楼板、屋面及其他任何破坏楼宇的结构强度的行为。

2、建筑物外观

对于建筑是否封闭阳台及如何封闭、建筑物外墙怎样安装空调及如何排放冷凝水、建筑物外墙能否安装广告及无线等都必须统一规划,严格监管。

3、消防

二次装修动火作业现场的保护措施。消防设备的保护、阻燃材料的使用及防火处理、消防系统的变动及申报等都是装修管理中需注意的问题。

4、安全管理

二次装修阶段,施工单位多且人员复杂,期间最易发生窃案。对于施工人员的进出、留宿的管理及24?小时日常巡查将是安全管理重点。

5、环境保护

装修期间对于可能造成的墙面、地面、电梯轿箱等污染应加强监管;对于二次装修垃圾应辟专门堆放场地并集中清运;对施工作业时间严格控制,以免施工噪音对他人构成滋扰。

6、公共设施

特别注意检查已落成交付使用的公共建筑、道路或公共设备设施,包括配电箱、消防栓箱、公共照明、公共管道、公共电路、安全监控装置等,有些需要贴上封条。

任何人未经同意不得擅自连接公共设施,如电路、下水道等,也不得导致排水管道系统、化粪池、隔油池等阻塞或削弱其有效运用。遇损坏或因装修改造而造成楼层漏水、渗水、管道堵塞等,朵予以处罚并及时修复。

7、检查、验收

对于装修单位,管理公司应设专人负责现场管理,对用户的改动、改造尤应注意监督。


住宅单元装修巡查验收要点


(1)进入新现场前,要仔细查看图纸及审批文件,做到心中有数。

(2)进入装修现场后,应按审批内容逐项检查,并应注意:

隔墙材料:用防水材料或空心砖、轻体墙等(木器必须按规范上消防局认可的防火漆);

天花材料:用防水材料或防火处理;

电气线路改动:需套PVC?管,配电箱内空气开关型号、位置是否正确,出线线径是否合理等;

地面:检查该业主是否在允许范围内对地面进行改动,如洗手间、厨房等地面改动,必须按规范做好地面防水处理,并约会管理处有关人员进行检查;

墙面:墙面以涂料为主;如贴墙纸必须是阻燃墙纸;

给排水管道:给排水管道如有改动,需检查其是否照图施工,材料质量是否符合国家标准,接口部分是否漏水,是否损坏主管及原有管道等;

空调安装:检查主机是否在指定位置安装,地脚螺栓需加装防震垫片,空调排水不能直接排至户外,需利用厨房、选手间或阳台地漏排水,主机如需挂墙或搭架安装,需用不锈钢材料;

大门(进户门):如更换大门,需提供乙级防火门证明,否则不准更换;

防盗门:必须选择管理处指定的款式,不接受其他款式,防盗门不能超出门框范围而凸出走廊;

窗户防盗网(栏):新加防盗网必须在窗户内;

外露平台:外露平台如有装修,需查明是否得到管理处及开发商批准。

(3)任何违章工程必须尽快记录下来或拍照存档(如有需要),及汇报以便做进一步行动;

(4)竣工验收。验收时二次装修小组最少两位成员在场,其中一位是初审该单元图纸的同事,验收时按装修审批的项目及要求并结合巡楼报告检查该户的装修状况。如发现有不合格,则当场指出需如何整改,签发《整改通知书》或《违例装修项目说明》,整改后再进行验收,直到合格。


住宅装修管理程序


(1)住户持局经营处签发的进住通知单在管理处领取《住宅装修审批表》(一式两份)。

(2)填好《审批表》连同施工队的营业执照、市《承建资格证书》复印件,交管理处,由责任房屋事务助理、责任维修人员初审,管理处主任审批(当天内完成)。

(3)住户连同施工队负责人到管理处领《审批表》(一份),交装修押金及装修垃圾清运费,进一步了解装修有关规定。

(4)住宅装修施工,责任屋村事务助理、维修人员、保安员跟踪监督,每天必须到施工现场四次或以上。

(5)住宅装修竣工,责任屋村事务助理、消防管理员住户验收、在《审批表》上签字,住户或施工队凭《审批表》退回押金。

(6)考核:由事务部部长、维修工程部部长、管理处主任抽查。


装修管理记录要求


(1)物业管理部门应做好装修管理的日常记录,记录要如实地反映装修管理实际情况,并将记录归入业户档案中。

(2)常用装修管理记录:

①分户记载管理日志;

②分户登记整改通知书;

③分户记载施工人员管理记录;

④分户登记施工人员出入证收发记录。


//法库频道 整理编辑。



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